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中国地产大年夜佬“狼人杀”:王石出局,王健林隐身,孙宏斌很受伤

2018年10月18日 13:16:29 市界

  作者 |市界 杨凯

  编辑 |老拿

  当郁亮说出“活下去”三个字时,不知万科人能否还记得,十年前那个“大年夜厦将倾”的日子。

  2008年9月,杭州万科,一群“ 刚交了房款,还充公房,房价却刹时蒸发了20万”的业主集合于此,连耗4天,两次怒砸万科办公区。万科“退房门”刹时引爆言论。

  这一年,王石提出“拐点论”,“汶川地动捐款门”让他和万科惨遭口诛笔伐;带头降价惹起的“退房门”,令多地喊出“不准降价,阔别万科”。一夜间,行业龙头沦为众矢之的、全平易近公敌。而由万科提议的这场地产圈“狼人杀”,在尔后激起一场行业大年夜洗牌:很多玩家完全消掉,新玩家借机入场。

  明天,地产圈“狼人杀”风云复兴。

  

 

  此时,“房市入冬”成为地产圈的主旋律:屡屡因高周转碰鼻的碧桂园开端加速;一向守旧的孙宏斌变得沉稳起来直呼“安然第一”;郁亮“活下去”的标语更让圈子里酝酿已久的悲情色彩达到了顶点。

  方才发布的2018福布斯中国富豪榜上:许家印从首富的地位上退了上去,杨惠妍、王健林、王文学、孙宏斌等大年夜佬财富周全缩水。上榜的364位地产富豪中,113人财富增添,资产蒸发3127亿元。中国房地产协会会长胡志刚说:“如今的情势,只会让能活的活好,濒逝世的逝世掉落”。

  十年前,地产界四大年夜天王是“招保万金”,如今第一梯队是“恒碧万”,唯万科雄风照旧。

  十年后,谁能活,谁又会逝世?

  01

  万科虚晃一枪:我是“平平易近”!

  第一个说话的万科照样老套路:我是平平易近,不要杀我。

  9月29日的万科南边区域月度例会上。董事会主席郁亮做了上任以来的第一次检查。他说,集团要做的第一件事就是停止计谋检查,落实到详细营业的操作是“收敛”和“聚焦”,以“活下去”为终究目标。

  会议上,郁亮提到了万科的“事业合股人制度”;提到了几次再三被“打脸”的多元化生长计谋;也提到了6300亿的回款目标,“6300亿的回款目标是一切营业的终点、基本和保证。假设6300亿回款目标没有杀青,我们一切的营业都可以停了。”

  不过,这些关于万科以外的人而言都可有可无。一切人的眼光都聚焦在背景板上鲜红无能、乃至有些“血淋淋”的“活下去”三个大年夜字。

  

 

  “万科都快不可了,我们该怎样办呀?”中小房企玩家们开端犯嘀咕。

  外面上,一向高周转、快节拍的万科来了个急刹车。

  从事迹看,上半年,万科发卖额为3046亿元,逾越恒大年夜的3041亿元,虽不及老大年夜“碧桂园”的4124.9亿元,但还说得之前。不过,其10%的增速显得有些好看,碧桂园和恒大年夜同期增速分别为42.8%和24.6%。要知道,2016年和2017年万科同期发卖额增速分别达到了69.9%和45.8%。

  高负债率是万科的“老大年夜难”成绩。上半年,万科负债总额为1.14万亿,资产负债率达84.7%,爬升至上市以来最高位;现金流成绩不小,运营活动产生的现金流为-42.55亿元,而客岁同期是218.5亿元。

  各种迹象都注解,万科“很风险”。

  不过,瘦逝世的骆驼比马大年夜。不管若何,万科的总地盘储货值依然有15830亿元,高居第5,且手上还握着1500亿现金。

  明显,万科“弗成能逝世”,而“活下去”或许只是万科为“搅局”向外界释放的旌旗灯号。

  为合营“活下去”这场“戏”,万科早早打响了“金九银十”打折降价潮的“第一枪”。9月26日,厦门“首开万科白鹭郡”别墅,推出107套特价别墅,89-110㎡的联排别墅,原价500万元,现价278万元。6折甩卖的别墅很快被一抢而空。

  ? “万科白鹭郡”别墅

  受万科这场“苦肉计”影响,早前便推出促销活动的恒大年夜持续跟进,碧桂园也参加个中,国庆时代的扣头力度惊人。不过此番降价不但没有让花费者鼓掌称快,反而惹得方才买房的业主集合起来,把碧桂园的售楼处砸了。

  房企降价潮的消息风行一时。“金九银十”成了打折促销季,万科成功搅局,这场“狼人杀”愈发虚无缥缈。

  另外一边,进一步扑灭市场负面情感的万科趁机抄底,加快拿地。第三季度,万科算计拿地金额达到458.7亿元,简直相当于保利、碧桂园、融创、恒大年夜四大年夜巨擘之和。这也让万科本年以来拿地总额大年夜涨,逼近上半年积极拿地、总额达1198亿元的碧桂园,以1163亿元拿地金额稳居第二。照今朝的拿地速度,万科逾越碧桂园是日夕的事儿。

  固然,即使万科拿再多地,也弗成能在本年开辟、进而计入发卖额。在一众高负债率房企开端去杠杆的情况下,万科进一步加杠杆,加快拿地也招致负债率爬升。明显,万科看得更远。万科鄙人一盘大年夜棋。

  这局游戏中,谁是"狼"仿佛不言而喻。

  02

  “盟友”王文学

  轮到王文学说话时,他选择与万科成为“盟友”,结成同一阵线。

  2018福布斯中国富豪榜中,54岁的王文学是掉落的地产富豪之一。之前一年里,王文学身家缩水85亿元,约占其财富总额的15%。这也让王文学的排名降低了12位,以490亿元的总资产与沈国军家族并列榜单第40位。

  

 

  ? 王文学

  这一年,王文学和他的华夏幸福日子过得其实谈不上“幸福”。

  从被传“资金链断裂”到资金链成绩遭遇上交所询问,2018岁首年代以来,华夏幸福赓续被质疑堕入“缺钱”风波。对此,华夏幸福再三予以否定。但在其频繁的甩卖与融资意向之下,“不差钱”的谈吐其实显得过于惨白。

  从2018年半年报来看,华夏幸福上半年完成营业支出349.74亿元,同比增长57.13%;归属于上市公司股东的净利润69.27亿元,同比增长29.05%。外面看来,事迹喜人,但资金成绩依然严格。上半年,华夏幸福运营活动现金净流量为-78亿元,较客岁同期有所好转,不过负债率仍保持在80%阁下高位。

  为降低资金链成绩带来的运营风险,华夏幸福积极拓展融资渠道。2018年5月,华夏幸福取得中信银行315亿元的授信额度。除此以外,本年以来华夏幸福还频繁发行公司债券。但激增的偿款也给其带来了很大年夜资金压力。据半年报表露,华夏幸福上半年融资总额达1128.82亿元,实际筹资活动现金流入仅为364.73亿元,较客岁同期降低30.47%。很明显,华夏幸福的融资有很大年夜一部分用作了偿之前的借钱,这不免难免有“拆东墙补西墙”之嫌。

  

 

  其频繁的融资也招致对外担保累计金额高达789.61亿元。按照华夏幸福半年报表露的370.95亿元净资产计算,其对外担保总额已然逾越净资产的两倍。关于一家上市公司而言,这明显不是一个好消息。

  为真正减缓资金成绩,王文学把安然拉来当援军。7月10日,华夏幸福发布告诉布告称与安然资管签订股权让渡协定。安然资管以137.7亿元的价格取得华夏幸福19.7%的股权,晋升为第二大年夜股东。有了安然这个“金主”,华夏幸福安心很多。

  在地产圈这场“狼人杀”中,王文学最善于的就是“示弱”。

  2017岁尾,华夏幸福提出与行业优良开辟商协作的构思,旨在加强其在房地产范畴的开辟才能。 但华夏幸福寻觅的协作同伴倒是东原地产、旭辉地产和阳光城等“小角色”。以致于一度有人认为华夏幸福在“扮猪吃老虎”。

  直到比来,华夏幸福与万科杀青协作意向。10月9日,华夏幸福发布告诉布告称,北京万科拟以32.34亿元收买华夏幸福环京的5家项目公司部分股权,触及的十幅地盘,总室庐面积33.93万平方米。

  

 

  上半年,华夏幸福的总土储货值未能进入前10名,不过其旗下地盘重要集中在环京区域,属于优良地块。据悉,华夏幸福合计以38.33亿元取得这十幅地盘。按照两边的协作协定,万科终究将成为这些项目标实际操盘方,32.34亿元的价格明显不贵。

  第二天,华夏幸福又发布告诉布告称旗下全资子公司为万科协作项目供给担保。

  经过过程让利和为其保驾护航的方法,华夏幸福成功晋升为万科的“盟友”。这也让华夏幸福在这场游戏中变得安然很多。至少,“活下去”不成成绩。

  而一向频繁示弱、四周“抱大年夜腿”的华夏幸福还有另外一面。2017年,华夏幸福新设了近140家公司,个中包含多家海内公司;2018年,华夏幸福扩大速度照旧不减,仅1到3月份,华夏幸福就新设了31家公司。

  王文学的野心可见一斑。只是,步子不免难免迈得大年夜了些。

  03

  “女巫”贾跃亭和他的“守护”们

  贾跃亭本来不属于这场游戏,但没法其口才太好。

  彼时,贾跃亭像平常一样四周“发卖”本身的生态妄图和“SEE造车筹划”。听愣了神的孙宏斌没忍住,把他拉入了这场游戏傍边,当起了贾演员的“守护”。

  见惯大年夜风大年夜浪的孙宏斌曾两度落难,又两度逝世灰复然。他认为山西老乡贾跃亭和他一样,毕竟会逝世灰复然。他认为贾跃亭缺的只是钱和一个机会,落难时拉他一把,本身必定不会吃亏。

  孙宏斌认为本身看懂了乐视,“乐视其他没成绩,就是缺钱。所以我们投乐视的第一条逻辑就是让他不缺钱。”

  没错,贾跃亭和乐视缺的就是钱,很多很多的钱。只不过,乐视这个“无底洞”,孙宏斌填不满。烧了165亿以后,孙宏斌才逼真地认识到这一点,黯然离场。

  

 

  ? 贾跃亭和孙宏斌

  2018年3月 ,伤痕累累的孙宏斌选择辞去乐视董事长职位。此时,他关于这个本身曾经称赞有加的山西老乡恨极了,“损掉了165亿,你说还怎样懦夫断臂,而是断头了。”“再借它100个亿?当我傻X吗?”“今后别提乐视,归零了,没了。”

  贾跃亭确切坑惨了孙宏斌。由于做了乐视的“接盘侠”,孙宏斌身家缩水260亿元,降幅达36%。2018福布斯中国富豪榜上,孙宏斌以460亿的身家排第43位,较客岁足足降低了24位,是这些掉落的地产富豪中最惨的一名。

  9月,孙宏斌以7亿元抄底乐视旗下最有价值的两项资产——乐融致新和乐视影业。固然比起165亿的损掉,这点儿“小便宜”不值一提。但成功把乐视变成一个“空壳”,或多或少也算报了贾跃亭的一箭之仇。

  孙宏斌把贾跃亭的生态妄图视作一剂“解药”,把他拉进这场游戏,并甘当其“守护”,是欲望他有朝一日能拉本身一把。但他没想到的是,“女巫”贾跃亭还有一剂“慢性毒药”,而第一个中毒的就是本身。

  

 

  国际呆不下去,贾跃亭远赴美国造车。虽然伤害了很多人,但“贾氏解药”魅力不减。试图去地产化的恒大年夜老板、前胡润富豪榜首富许家印与发卖造车梦的贾跃亭一拍即合,成为贾的新“守护”。

  许家印财大年夜气粗,以67.46亿港元的价格收买喷鼻港时颖公司100%股分,直接持有贾跃亭控制下的FF45%的股权,成为FF母公司Smart King的第一大年夜股东。两边的蜜月期里,许家印于7月到访FF美国洛杉矶总部,并表示要在资金、临盆基地扶植、产品发卖等方面赐与FF全方位支撑。

  贾跃亭一向等待可以依附FF再创事业、逝世灰复然,但新晋的“守护”许家印不是一盏省油的灯:恒大年夜在赐与大年夜量资金支撑的同时,贾跃亭也能够掉去对FF的控制权。背注一掷的贾跃亭,怎能宁愿?

  10月7日,恒大年夜安康发布告诉布告称,贾跃亭欲双方面撕毁合约踢恒大年夜出局。10月8日,FF发布告诉布告予以回应:解约,是由于恒大年夜在协定有效期内未实施其付出款项的承诺,并阻拦FF接收其他融资。

  两边各不相谋。有人将贾跃亭斥为“大年夜骗子”、恩将仇报,也有人说是许家印钱多、人傻。事宜未终究落地前本相尚不得而知。

  受此事影响,恒大年夜安康股价大年夜跌,市值一天以内蒸发约131亿元。关于许家印而言,8亿美元或许算不了甚么,但花了钱惹来一堆烦苦衷儿明显不爽。而方才,他又被马云夺去了首富地位。

  新成绩也来了:“女巫”贾跃亭的下一个“守护”,会是谁?

  04

  早早出局的“先觉”王石

  王石“先觉”的身份人尽皆知。

  2003年,孙宏斌和他的顺驰锐气逼人,猖狂扩大、四周制造地王,号称要成为行业第一,叫板王石和万科。王石提示他留意风险,“你弗成能这么快逾越万科,是否是要留意控制风险?”2006年,顺驰由于扩大过于激烈资金链出现成绩,终究自愿低价转手。

  2007岁尾,王石提出“拐点论”,认为房产需求曾经产生了根本性改变,房市能够迎来“冰火两重天”。王石打趣“房市拐点就是秃子头上的虱子,明摆着”,并承诺2008年后万科绝欠妥拿地王,不囤房。尔后,王石和万科遭受“至暗时辰”。固然,明天仍有很多人认为按照当时的市场状况,王石的预言没有错。只不过“四万亿”筹划和调低90㎡以下浅显商品宅券税率、免征小我生意商品房印花税等一系列政策终究成功救市,为中国房地产行业带来了又一个十年红利期。

  

 

  ? 王石

  2013年,近乎猖狂的孙宏斌又开端低价拿地,赓续刷新北京地王记录。王石在微博上提示孙宏斌,精明的李嘉诚曾经在兜售其在北京、上海的物业了,让他留意风险。此时,在地产圈摸爬滚打多年的王石早早嗅到了房产泡沫的风险气味。2014年,王石提出“顶点论”,而郁亮也认为房企曾经进入“白银时代”。从实际与国外的汗青经历来看,王石的预言明显是符合道理的。不过,实际常常会出现“弗成控身分”的强行干涉,房市又如许狂奔数年。

  而“先觉”王石也是以遭受质疑:王石的预言总是涌如今全部行业怅惘之时,而万科又总是在热点地区引爆杀价出货的连锁反响。

  不过,如今的王石再掀不起甚么风波,由于他已经是局外人。

  1988年,王石决定对万科停止股分制改革。正是此次改革为“先觉”王石的“出局”埋下了种子。此次改革,王石选择放弃万科股权,做一名纯粹的职业经理人。而万科高度分散的股权构造,也令其成了蛮横人佃猎的目标,这才有了后来的君万之争和万宝之争。有人说,早在1988年,当王石在万科股东与职业经理人之间做出选择后,他的结局就曾经注定。尔后的29年,不过是一场漫长的拜别。

  

 

  万科与宝能之争始于2015年7月,至王石2017年6月告加入局,这场争斗持续了近两年之久。不过,宝能系终究也未能如愿成为第一大年夜股东,万科的管理团队终究选择了具有国资背景的深圳地铁集团。

  2018年1月23日,就在王石67岁诞辰这一天。分开万科216天的王石在水立方举办了一场名为《回归将来》的演讲。3000余名不雅众早早围在台前,等待着这位商界传奇亲口讲述他的传怪杰生。三个多小不时间里,王石几度呜咽、一度泣如雨下。王石35000字的演讲稿从生命的来源讲到本身的创业过程,再到人类的将来,自我、亲情、事业、社会和逝世亡这些严重年夜关键词都包含个中。此时的王石仿佛是一个布道者。

  演讲的最后,王石领唱《蓝莲花》,“没有甚么可以或许阻挡,你对自在的神往。天马行空的生活,你的心了无挂念……”一声扯破般呼啸的“蓝莲花”绽放了王石的自在和幻想,挂念与了无挂念。

  分开万科后,“老骥伏枥”的王石照旧登山、划赛艇、保持海内游学、赓续地挑衅本身。在方才之前的亚洲协会2018“亚洲创变者”颁奖仪式上,王石作为唯一的中国企业家代表发表全英演讲,还因对田朴珺的高调剖明登上微博热搜。明显,出局后,王石活得愈发轻松安闲了。

  如今,地产圈的“狼人杀”里再也没有“先觉”王石了。不过他的“万科魔咒”却依然存在。十年前,地产界四大年夜天王是“招保万金”,如今第一梯队是“恒碧万”,只要万科依然保持在第一阵营当中。一个非常典范的案例是,曾经一度超出万科的绿地,以后因债务危机江河日下。

  如今这场乱局,碧桂园和恒大年夜,可否打破“万科魔咒”?

  05

  不公平的游戏和玩腻了的大年夜佬们

  地产圈的“狼人杀”,历来没有公平。

  由于这里根本没有“猎人”,也就是说,即使“狼”跳出来随便任性厮杀,也没有可以杀逝世“狼”的内涵力量,“平平易近”们处于相对优势。

  一些地产大年夜佬或许看破了游戏规矩、或许腻烦了这个游戏,争相逃离。“去地产化”仿佛成了这场游戏的唯一前程。

  

 

  而前首富王健林无疑是“去地产化”的第一人。

  2015年,万达曾是全球最大年夜的贸易地产开辟商。王健林更是成功挤下霸榜多年的李嘉诚,登上亚洲首富的宝座。

  而此时,深耕地产多年的李嘉诚正加快加入国边疆产市场,撤资速度惊人。很多人不睬解李嘉诚为何如许做,认为他这是在转移资产,乃至喊出了“别让李嘉诚跑了”的标语。正处事业巅峰的王健林在众人惊诧的眼光中来了个急刹车,紧随着老敌手李嘉诚的办法着手“去地产化”。

  这一年,万达周全开端第四次转型,去除贸易地产中的房地产项目,完成轻资产化。按照王健林的筹划,“5年内万达贸易地产将去地产化,转型为一家贸易投资办事企业,类似于酒店管理公司,完全轻资产化。”万达加速沉潜今后,一向高调的王健林也低调了很多。

  最后,习气了重资产形式的万达极不适应,“去地产化”一度停止。不只如此,万达还是以营收大年夜减,被碧桂园、恒大年夜等赶超,在房地产行业敏捷掉落队。万达的处境变得异常难堪,跋前疐后。不过,王健林以“懦夫断臂”的决计硬撑了过去。

  

 

  ? 王健林

  随后,“去地产化”的万达不出不测埠进入“卖卖卖”形式。2017年中,王健林分别把万达旗下的13个文旅项目91%的股权和77个酒店项目打包卖给融创和富力,交易总对价高达637亿。这两笔饱受存眷的严重年夜交易充分展示了万达加快“去地产化”的决计。

  2018年2月,万达发布告诉布告称,公司正式由“大年夜连万达贸易地产股分无限公司”改名为“大年夜连万达贸易管理集团股分无限公司”。明显,万达欲望完全撕掉落“地产标签”。

  2018年半年报显示,万达投资租赁支出达143亿元,营收占比达到28%,为万达决计“去地产化”以来的最高值。不过,万达包含物业发卖在内的其它支出依然高达68%。明显,万达依然是一家彻完全底的地产公司,“去地产化”任重而道远。

  方才发布的2018福布斯中国富豪榜上,王健林家族的标签还是“地产和文明”。为了“去地产化”,王健林家族资产持续缩水,以1400亿元位列第5,与2015年弗成同日而语。虽然如此,用时3年,万达已然走在了房企“去地产化”大年夜潮的最前列。至少,万达广场和万达影业早已深刻人心。

  

 

  地产行业富豪榜部分榜单

  继王健林以后,愈来愈多房企走上“去地产化”之路。恒大年夜、保利等地产巨擘相继改名,争相“去地产化”。就连在这场游戏中最为活泼的万科也随着改名,着手“去地产化”,紧缩多元营业阵线,将租赁室庐营业确立为核心营业。

  与之相对的是,碧桂园、融创等房企仍决计在地产范畴厮杀。

  没有人知道,“逝世守地产”和“去地产化”哪个是精确的选择。然则,在头部房企相继做出本身的选择后,中小房企玩家也是时辰做出选择了。

  这一轮,大年夜家尚且相安无事。但下一轮呢?不管若何,在这局地产圈“狼人杀”中,一场大年夜洗牌即未光降。

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